Forside » Gør det selv » Husråd » Sikker handel med fast ejendom – dét skal du være opmærksom på
Sikker handel med fast ejendom – dét skal du være opmærksom på

Sikker handel med fast ejendom – dét skal du være opmærksom på

Handel med fast ejendom er for mange danskere en af de største investeringer i deres liv. Både fordi der er tale om store beløb, men også fordi der er en del lovgivning at være opmærksom på. Det kan man heldigvis betale sig fra – men behøver man virkeligt det?

Denne guide kommer dig til gode både som sælger og køber af fast ejendom – se indholdsfortegnelsen herunder:

Sælger – ejendomsmægler eller ej?

For de fleste danskere er salg af bolig lig med mødet med en ejendomsmægler. Men i løbet af de sidste par år er selvsalgstrenden for alvor begyndt at bide sig fast i de sælgende danskeres bevidsthed – se fx denne artikel fra Politiken.dk fra august 2013.

Selvsalg går ud på, at man i stedet for at bruge en ejendomsmægler forsøger selv at sælge ens bolig.

Dette sker ved hjælp af en af flere selvsalgsportaler som fx Boliga Selvsalg, Klikhouse, Robinhus eller lignende. Her kan du sætte din bolig til salg for et fast beløb hver måned, hvorefter siden står for at promovere din bolig.

Du kan også selv hjælpe salget af din bolig på vej ved at linke til det på Facebook, så dine venner og venners venner kan se boligen.

At markedsføre boligen har altid været en af ejendomsmæglerens vigtigste opgaver. Dette er med internettet blevet muligt at klare selv, især i forbindelse med sider som de nævnt herover. En bolighandel er dog meget mere end blot at finde den rette køber – det er også et spørgsmål om juridiske spidsfindigheder, dokumenter og ansvar.

Vælger du at bruge en ejendomsmægler, står denne for at klare alt i forbindelse med handlen. Dette indebærer både at finde en køber, at udarbejde de juridiske dokumenter, at klare alt det praktiske i forbindelse med banken og som følge af Lov om Omsætning af Fast Ejendom pålægges også et strengt objektivt ansvar til ejendomsmægleren. Hvis noget går galt i forbindelse med handlen og du som sælger ender med et ansvar, er det ejendomsmæglerens lovpligtige forsikring, der går ind og dækker.

Vælger du at sælge din bolig selv, står du med et juridisk hul, der skal lukkes. I praksis vælger alle selvsælgere en boligadvokat til at udarbejde de juridiske dokumenter som en købsaftale og skødet m.fl. Boligadvokater har som andre advokater en lovpligtig forsikring, der går ind og dækker, hvis noget går galt.

Især i København og Aarhus kan du overveje at forsøge at sælge boligen selv. Her er det sælgers marked, da boligerne er eftertragtede i de to store studiebyer.

En mulighed er også at have boligen til salg som selvsalg i et par måneder, hvorefter du skifter over til en ejendomsmægler, sker der ikke det store. Det er dyrt at have en tom bolig stående.

Det er muligt at klare ens bolighandel uden hverken mægler eller advokat. Det kan dog ikke anbefales. Der er tale om store beløb, og det er ikke småpenge, det koster, hvis du som sælger bliver gjort ansvarlig for mangler ved boligen.

En ejendomsmægler koster 30-50.000 kroner i de fleste byer. I København og Aarhus især har du lidt nemmere ved at finde en billig ejendomsmægler, da konkurrencen i de byer er meget stor blandt mæglerne.

Vælger du at bruge en advokat og sælge selv, skal du regne med udgifter for ca. 10.000 kroner til advokaten samt et uvist beløb til annoncering af din bolig på din foretrukne selvsalgs-side. Her skal du dog også lave en større del af arbejdet selv med bl.a. fremvisninger, at tage billeder af ejendommen, udarbejdelse af den lovpligtige salgsopstilling med videre.

Salea.dk, Danmarks største ejendomsmæglerportal, har du mulighed for at sende din opgave i udbud blandt ejendomsmæglere og indhente 3 tilbud. På den måde er du sikker på ikke at betale for meget for mæglerens service.

Få fx 3 tilbud på ejendomsmæglere på Frederiksberg her.

Køber – boligadvokat eller ej?

De fleste af danskerne – 80 % ifølge undersøgelse fra advokatportalen JUF.dk i efteråret 2013 – vælger at bruge en boligadvokat, når de køber bolig.

Men behøver de overhovedet det?

Ejendomsmægleren er i en bolighandel sælgers mand. Mæglerens interesse er at få solgt boligen så hurtigt og dyrt som muligt, da mæglerens salær ofte er procentuelt baseret og kun kommer til udbetaling, når boligen er solgt – det såkaldte ”no cure no pay”.

Boligadvokaten her er i stedet ”købers mand”. Hans rolle er at sikre, køber ved præcis, hvad han køber.

Dette betyder, at boligadvokaten står for at klare en række opgaver:

  • Gennemlæsning af købsaftalen,  så køber ikke bliver overrasket over noget – fx en tinglyst servitut eller lokalplaner, der forhindrer udbygning
  • Skødeskrivning og tinglysning af skødet
  • Udarbejdelse af refusionsopgørelse
  • Den praktiske berigtigelse med købers bank og sælgers bank
  • Almindelig rådgivning i forbindelse med handlen

Se også video herunder om emnet:

Som du kan se her, er ingen af disse ting nødvendige for, at du kan gennemføre bolighandlen.

Det er alt sammen blot for at skabe sikkerhed for, at du som køber er i gang med at købe den rigtige bolig.

En boligadvokat koster cirka 10.000 kroner. Koster det en million eller to at købe boligen er det et relativt småt beløb at betale for den sikkerhed, det skaber.

Flere boligadvokater kører i dag ”no cure no pay” – især i København, hvor konkurrencen mellem boligadvokaterne er ekstra presset.

Boligadvokaten tager også ansvaret for, at du som køber ikke ”bliver snydt i handlen”. Denne er især vigtig. Overser boligadvokaten noget – ved du ikke præcis, hvad du køber – skal hans forsikring dække, hvorefter pengespørgsmålet er mellem advokaten og dennes forsikring og ikke dig som køber. Det ses hvert år, hvordan denne sikkerhed redder boligkøberen for ofte flere hundrede tusinde kroner.

Du kan købe uden, føler du ikke, det er nødvendigt at få kigget tingene igennem. Især købere af andelsboliger i København er mindre tilbøjelige til at bruge boligadvokater end resten af landet, da købet af en andelsbolig er mere ligetil end fx et rækkehus. Der skal ikke skrives et skøde, der kan i sagens natur ingen tinglyste servitutter være (der er fx ingen have eller skov, andre kan have ret til) og banken yder ofte her proper rådgivning.

Ønsker du at benyte dig af en boligadvokat, kan du med JUF.dk indhente tilbud fra 3 lokale boligadvokater og vælge den, du føler dig mest tilpas med. Det er gratis og uforpligtende og kan gøres med linket herunder:

Få 3 tilbud på boligadvokater.

Begreber, der er rare at kende i en bolighandel

Har du ikke købt eller solgt fast ejendom før, vil du sandsynligvis støde på disse begreber:

  • Købsaftale: Dokument på ofte over hundrede sider hvor handlens betingelser er skrevet ned.
  • Advokatforbehold: Betingelse i købsaftalen om, at denne trods købers underskrift kun er gældende, hvis købers advokat kan godkende aftalen i sin helhed.
  • Bankforbehold: Ligeledes en betingelse i købsaftale, hvorefter købers underskrift alene er gældende, hvis køber kan få bevilget lån til køb af bolig i banken
  • Skøde: Det sidste dokument i bolighandlen, der skal tinglyses for at være gældende. Før skødet er tinglyst kan sælgers kreditor stadig gøre udlæg i boligen uanset, den er solgt til køber. Køber her derfor interesse i at få skødeskrivning klaret med det samme.
  • Ejerskifteforsikring: Forsikring tegnet enten af køber eller sælger i forbindelse med overdragelse af fast ejendom.
  • Lov om Omsætning af Fast Ejendom: Lov der beskriver ejendomsmægleres pligter i forbindelse med deres hverv
  • Refusionsopgørelse: Endelig opgørelse over økonomiske mellemværende mellem køber og sælgers

Trick: Sådan får du mere realkreditlån

Når du køber fast ejendom, kan du som privat få realkreditlån for op til 80 % af boligens værdi. Realkreditlånet har en lav rente på cirka 3 % og løber over 30 år. Det er den ”billige finansiering”.

De sidste 20 % skal dækkes enten af egenfinansiering eller et boliglån. De fleste danskere vælger sidste. Et boliglån er dyrere med en rente på ofte 10 % og løber over 5-10 år.

Des mere realkreditlån, du kan få, des billigere bliver din finansiering og des lavere bliver din månedlige udbetaling.

Herunder får du et godt trick til, hvordan du kan øge mængden af realkredit i din finansiering:

Umiddelbart efter at have købt dit nye hus eller lejlighed, skal du forsøge at øge værdien af ejendommen. Dette kan fx gøres ved hjælp af energirenovering. En loftisolering hulmursisolering eller måske opsætning af solceller er med til at minimere de faste udgifter forbundet med ejendommen, hvilket øger værdien af samme betragteligt.

Efter at have energirenoveret ejendommen får du en række ejendomsmæglere ud for at vurdere boligen.

Den højeste af disse vurderinger tager du til banken, hvor du har din finansiering. Den nye vurdering skal gerne være højere end det beløb, du købte boligen til – og det vil det være, har du fx energirenoveret ejendommen.

Fordi at boligen nu er fx 100.000 kroner eller 200.000 kroner mere værd, er de 80 % i realkreditlån du kan få et større beløb. Nu kan du refinansiere belåningen af ejendommen med den nye vurdering i hånden og få omlagt dit lån således, at en større del af realkredit og mindre del er boliglån.

Det kan du spare op til flere tusinde kroner om måneden på i renter og faste afdrag.

Tag dig god tid med din bolighandel

Køb og salg af fast ejendom er en af de største investeringer i mange menneskers liv. Ofte er der tale om flere millioner kroner.

Det gennemsnitlige beløb, der ryger ”op ad lommen” i en bolighandel er 180.000 kroner. De penge går til tinglysningsgebyrer (staten), banken, ejendomsmægler, advokat, forsikringsselskab, tømrer og så videre.

Med så mange penge på bordet, gælder det om at have is i maven, når du skal købe eller sælge din bolig.

Lad dig ikke påvirke af en ejendomsmægler, der vil sælge her og nu eller en bank, der ikke synes, din økonomi passer til boligen.

Der er andre boliger og mæglere – og det er værd at vente på den rigtige, når investeringen når op i flere millioner kroner.

Alt andet kan du ende med at fortryde, når du sidder med nøglerne til dit nye hjem i hænderne.

Boligvogter.dk ønsker dig held og lykke med købet af dit fremtidige hjem (og salget af det gamle)!

Om Klaus

Hej mit navn er Klaus og jeg er indehaver af Boligvogter.dk.

Skriv kommentar

Din email-adresse offentliggøres IKKE.Obligatoriske felter er markerede *

*